Che cos’è il rendiconto ai proprietari
Chi gestisce affitti brevi per conto di proprietari privati incassa i canoni, paga una parte dei costi e trattiene la sua provvigione. Il rendiconto è il documento che spiega al proprietario come si arriva dal lordo pagato dagli ospiti al bonifico che riceve: prenotazione per prenotazione, voce per voce.
Nessuna legge ne fissa il modello: lo decide il contratto tra te e il proprietario. Ma i numeri che contiene sono gli stessi che finiscono nelle pratiche fiscali, la ritenuta che versi e la certificazione che rilasci, quindi conviene costruirlo in modo che i conti tornino con quelli del commercialista.
Questa guida riassume le regole come le abbiamo lette il 3 novembre 2026 sulle fonti in fondo alla pagina. Non sostituisce il parere del tuo commercialista: aliquote, soglie e articoli di legge cambiano, e dal 1° gennaio 2027 cambiano anche i riferimenti.
Le voci da mettere nel rendiconto
Un rendiconto che il proprietario capisce al primo sguardo parte dal lordo e scende fino al netto, con ogni voce sulla sua riga. Queste sono le voci che servono quasi sempre.
| Voce | Che cosa contiene | Attenzione |
|---|---|---|
| Prenotazioni del periodo | Per ognuna: canale, date, notti, ospiti, importo | Scegli un criterio per i soggiorni a cavallo di due mesi, per esempio la data di check-out, e tienilo sempre uguale |
| Canoni incassati | Quanto hanno pagato gli ospiti per il soggiorno | È la base della ritenuta, se la operi tu |
| Commissioni dei portali | Quanto trattengono Airbnb, Booking.com e gli altri canali | Prendi l’importo dal resoconto del portale, non una stima |
| Pulizie e biancheria | I costi del periodo, per appartamento | Allega o tieni a disposizione le ricevute |
| Spese anticipate | Manutenzioni, consumabili, piccoli acquisti pagati da te | Solo con ricevuta e solo se il contratto le prevede |
| Provvigione del gestore | La tua percentuale o quota fissa, come da contratto | Scrivi su quale base la calcoli: lordo o netto delle commissioni |
| Ritenuta del 21 % | Se incassi tu i canoni, la ritenuta che trattieni e versi per il proprietario | Si calcola sull’intero importo, provvigione compresa |
| Netto al proprietario | Quello che bonifichi, con la data del bonifico | Deve tornare con la somma delle righe sopra |
| Tassa di soggiorno | Quanto hai riscosso per conto del Comune | Su una riga a parte, fuori dal netto: non è un incasso del proprietario |
Un esempio di un mese
Un appartamento, un mese, tre soggiorni per 18 notti, canoni incassati dal gestore. I numeri sono un esempio, tondi apposta; la provvigione è il 20 % sui canoni al netto delle commissioni dei portali, più IVA, come potrebbe prevedere un contratto. La ritenuta è il 21 % dei canoni incassati, senza togliere la provvigione.
| Voce | Importo |
|---|---|
| Canoni incassati (3 soggiorni, 18 notti) | € 2.000,00 |
| Commissioni dei portali | − € 270,00 |
| Pulizie e biancheria | − € 180,00 |
| Spese anticipate, con ricevuta | − € 45,00 |
| Provvigione del gestore: 20 % di € 1.730,00, più IVA al 22 % | − € 422,12 |
| Ritenuta del 21 % su € 2.000,00, versata con F24 | − € 420,00 |
| Netto bonificato al proprietario | € 662,88 |
| Tassa di soggiorno riscossa e versata al Comune (fuori dal netto) | € 72,00 |
Ritenuta del 21 %: quando tocca a te
Se incassi i canoni delle locazioni brevi, o intervieni nel pagamento, sei sostituto d’imposta: trattieni una ritenuta del 21 % «sull’ammontare dei canoni e corrispettivi all’atto del pagamento al beneficiario» (art. 4, comma 5, D.L. 50/2017). Dal 2024 la ritenuta è sempre a titolo d’acconto, qualunque regime scelga il proprietario.
La base è l’intero importo che l’ospite deve al proprietario, «inclusa, se prevista, la provvigione» che il proprietario deve a te, scrive l’Agenzia delle Entrate; non ci rientrano il deposito cauzionale e le penali. La versi con il modello F24 entro il 16 del mese successivo, codice tributo 1919, anche in un versamento cumulativo. Poi la certifichi al proprietario con la Certificazione Unica, che vale anche come comunicazione dei dati dei contratti, e la dichiari nel modello 770.
Se nella catena ci sono due intermediari, per esempio il portale che incassa dall’ospite e tu che paghi il proprietario, chiarisci con il commercialista chi opera la ritenuta, prima di farla due volte o nessuna. Dal 1° gennaio 2027 le stesse regole passano agli artt. 207 e 208 del nuovo testo unico delle imposte sui redditi (D.Lgs. 117/2026), con la stessa aliquota e le stesse scadenze.
Tassa di soggiorno: fuori dal netto
Nelle locazioni brevi della tassa di soggiorno risponde «il soggetto che incassa il canone o il corrispettivo» (art. 4, comma 5-ter, D.L. 50/2017): se incassi tu, la riscuoti dall’ospite, la versi al Comune e presenti la dichiarazione annuale, una per ogni Comune in cui hai immobili. Nei Comuni che applicano l’art. 4 del D.Lgs. 23/2011 la dichiarazione si presenta entro il 30 giugno dell’anno successivo; in Friuli Venezia Giulia, Valle d’Aosta e nelle province di Trento e Bolzano valgono le regole regionali o provinciali.
È una somma che incassi per conto del Comune, non un ricavo del proprietario: nel rendiconto va su una riga a parte, fuori dal netto, così il proprietario vede che è stata riscossa e versata. La guida sulla tassa di soggiorno spiega tariffe, esenzioni e scadenze.
Cedolare secca e limite di due appartamenti
Il rendiconto serve anche al proprietario per la sua dichiarazione dei redditi. Se sceglie la cedolare secca, sulle locazioni brevi paga il 26 %, ridotto al 21 % per una sola unità immobiliare, che sceglie lui nella dichiarazione dei redditi. Dalla dichiarazione scomputa le ritenute che hai trattenuto tu.
Dal periodo d’imposta 2026 il regime delle locazioni brevi vale solo per chi destina a questa finalità non più di due appartamenti; fino al 2025 il limite era di quattro. Oltre la soglia l’attività si presume svolta in forma d’impresa, anche quando passa da un intermediario (art. 1, comma 595, L. 178/2020, come modificato dalla L. 199/2025). Se un proprietario ti affida il terzo appartamento, diglielo prima di firmare: cambia il suo regime, non solo il tuo rendiconto.
Ogni quanto mandarlo, ed errori da evitare
Di solito ogni mese, entro una data fissa scritta nel contratto, con il bonifico subito dopo. Mandarlo sempre nello stesso formato e nello stesso giorno riduce le domande più di qualsiasi spiegazione.
- Mescolare la tassa di soggiorno ai canoni: gonfia il lordo e la provvigione, e il proprietario la vede come un suo incasso.
- Calcolare la ritenuta sul netto della tua provvigione: la base è l’intero importo.
- Cambiare criterio per i soggiorni a cavallo del mese: un mese tornano i conti, il successivo no.
- Dimenticare cancellazioni e rimborsi: vanno nel mese in cui li registri, con il loro segno.
- Spese senza ricevuta o fuori dal contratto: sono le prime contestazioni.
- Rifare il rendiconto a mano da un foglio di calcolo per ogni proprietario: ogni copia è un’occasione di errore.