Che cos’è e chi la paga
La legge la chiama imposta di soggiorno (art. 4 del D.Lgs. 23/2011), Roma la chiama contributo di soggiorno, tutti la chiamano tassa di soggiorno. È un tributo comunale a carico di chi alloggia nelle strutture ricettive del territorio: il soggetto passivo è l’ospite, non il gestore.
Non esiste in tutti i Comuni. Possono istituirla, con delibera del consiglio, i capoluoghi di provincia, le unioni di comuni e i Comuni inseriti negli elenchi regionali delle località turistiche o città d’arte. Il tetto di legge è di 5 euro per notte, graduato in proporzione al prezzo, ma le deroghe lo superano in quasi tutte le grandi città. Il gettito va a turismo, beni culturali e ambientali, servizi pubblici locali e raccolta dei rifiuti.
In Friuli Venezia Giulia, Valle d’Aosta e nelle province di Trento e Bolzano l’imposta ha una legge propria, regionale o provinciale, non l’art. 4. Ovunque, il testo da leggere è il regolamento del tuo Comune: tariffe, esenzioni, scadenze e piattaforma di versamento cambiano da una città all’altra.
Questa guida riassume le norme e tre regolamenti comunali come li abbiamo letti il 18 ottobre 2026. Non sostituisce il regolamento del tuo Comune né il parere del tuo commercialista: tariffe, esenzioni e scadenze possono cambiare con una delibera.
Chi la incassa e chi la versa
Dal 2020 la legge è netta: il gestore della struttura ricettiva è «responsabile del pagamento dell’imposta di soggiorno», con diritto di rivalsa sull’ospite (art. 4, comma 1-ter, inserito dall’art. 180 del D.L. 34/2020). Responsabile vuol dire che il Comune chiede i soldi a te, anche se l’ospite non li ha pagati: il regolamento di Roma impone di versare «anche quelli dovuti ma non corrisposti dall’ospite».
Per le locazioni brevi, i contratti fino a 30 giorni stipulati da privati fuori dall’attività d’impresa, la regola è nell’art. 4, comma 5-ter, del D.L. 50/2017: risponde «il soggetto che incassa il canone o il corrispettivo, ovvero che interviene nel pagamento». Se gestisci case di altri e incassi tu i canoni, la tassa di soggiorno la riscuoti, la versi e la dichiari tu, con una dichiarazione per ogni Comune in cui hai immobili (FAQ del Dipartimento Finanze n. 5 e 23). Attenzione alla data: dal 1° gennaio 2027 il nuovo testo unico delle imposte sui redditi (D.Lgs. 117/2026) abroga il comma 1 e i primi due periodi del comma 5-ter e sposta la disciplina delle locazioni brevi negli artt. 207 e 208 del testo unico; la regola sul responsabile non cambia, cambia il riferimento da citare. In pratica, tre casi:
- Struttura ricettiva (B&B, affittacamere, casa vacanze, anche in forma d’impresa): responsabile è il gestore.
- Locazione breve con incasso diretto: responsabile è chi incassa il canone, proprietario o gestore.
- Locazione breve con incasso tramite portale o agenzia: per quei soggiorni risponde il portale o l’agenzia, e tu non li dichiari, nemmeno tra gli esenti (FAQ n. 3).
Quanto costa: tre Comuni a confronto
La tariffa la fissa la Giunta del Comune, per persona e per notte, entro i limiti di legge. Il tetto ordinario è di 5 euro, ma le deroghe si sommano: i capoluoghi con presenze turistiche pari ad almeno venti volte i residenti arrivano a 10 euro (comma 1-bis), Roma Capitale ha il suo contributo fino a 10 euro, per il Giubileo i Comuni che applicano l’imposta (e Roma Capitale) hanno potuto aggiungere fino a 2 euro (art. 1, comma 492, L. 213/2023), misura prorogata al 2026 dall’art. 1, comma 683, della L. 199/2025, e nel 2026 i Comuni di Lombardia e Veneto entro 30 km dalle sedi olimpiche di Milano-Cortina possono aggiungere fino a 5 euro (art. 4, comma 6, D.L. 156/2025).
A Milano i 9,50 euro valgono per B&B, affittacamere, case vacanze e locazioni brevi allo stesso modo. A Roma le case vacanze di categoria 2 pagano 5 euro; quelle di categoria 1, gli alloggi per uso turistico e le locazioni brevi 6. A Firenze affittacamere, B&B, case vacanze e locazioni turistiche pagano 6 euro. Conta la classificazione regionale della struttura, non il nome che le dai nell’annuncio. Tre tariffe reali, verificate sui siti dei Comuni il 18 ottobre 2026:
| Comune | Locazione breve, a persona a notte | Notti tassate | Minori esenti | In vigore dal |
|---|---|---|---|---|
| Milano | € 9,50 | Nessun limite per le locazioni brevi (case vacanze: esenti dal 15° giorno consecutivo) | Fino a 18 anni | 1° gennaio 2026 (delibera G.C. 1418/2025), confermata dal 1° aprile 2026 (G.C. 144/2026) |
| Roma | € 6,00 | 10 consecutivi, nella stessa struttura | Fino a 10 anni | 1° ottobre 2023 (delibera G.C. 255/2023) |
| Firenze | € 6,00 | 7 consecutive | Fino a 12 anni | 1° febbraio 2025 (delibera G.C. 535/2024) |
Le esenzioni più comuni
Le esenzioni le decide ogni Comune nel regolamento (art. 4, comma 3). Quasi sempre vanno documentate: l’ospite firma un’autocertificazione ai sensi del D.P.R. 445/2000, tu la conservi per i controlli e nelle comunicazioni al Comune indichi le presenze esenti a parte. A Roma il contributo è dovuto solo da chi non è residente nel Comune. Alcune esenzioni tornano quasi ovunque, con soglie diverse:
- Minori: esenti fino a 10 anni a Roma, fino a 12 a Firenze, fino a 18 a Milano.
- Malati e chi li assiste: a Roma un accompagnatore per paziente, a Firenze fino a due; i pazienti in day hospital.
- Forze dell’ordine, forze armate, vigili del fuoco e protezione civile in servizio.
- Persone con disabilità e il loro accompagnatore.
- Studenti iscritti agli atenei della città (Firenze; a Milano fino a 26 anni).
- Le notti oltre il massimo tassabile: a Firenze dall’ottava notte consecutiva, a Roma dall’undicesimo pernottamento consecutivo nella stessa struttura. Nella dichiarazione annuale vanno tra le presenze esenti (FAQ n. 24).
La ricevuta all’ospite
Il gestore riscuote l’imposta e rilascia quietanza. A Roma la quietanza deve essere «numerata e nominativa». A Firenze il Comune chiede di rilasciarla e di esporre l’informativa, anche nelle prenotazioni online. A Milano la ricevuta è obbligatoria per i gestori senza partita IVA, mentre chi emette fattura vi riporta l’imposta come «operazione esclusa da IVA ex art. 15 del D.P.R. 633/1972».
È una somma che incassi per conto del Comune, non un tuo corrispettivo: per questo sta fuori dall’IVA. Tienila separata dal prezzo del soggiorno, nella ricevuta e nei conti, e conserva le ricevute: Milano chiede almeno sei anni, Firenze cinque.
Versamento e dichiarazione annuale
Le scadenze dei versamenti le fissa il Comune, e si va dal mese al trimestre. Roma vuole una comunicazione trimestrale e il versamento «entro il sedicesimo giorno dalla fine di ciascun trimestre solare», anche se non hai avuto ospiti. Milano chiede un riepilogo trimestrale sulla piattaforma SoggiorniAmo, con pagamento PagoPA. Firenze vuole una comunicazione mensile entro il 15 del mese successivo, con il versamento nello stesso termine, da inviare anche a zero.
La dichiarazione annuale è invece uguale in tutti i Comuni che applicano l’art. 4 del D.Lgs. 23/2011: «cumulativamente ed esclusivamente in via telematica entro il 30 giugno dell’anno successivo», sul modello approvato con decreto del MEF del 29 aprile 2022, attraverso i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate, anche tramite il commercialista. In Friuli Venezia Giulia, Valle d’Aosta e nelle province di Trento e Bolzano il modello ministeriale non si applica: valgono la legge regionale o provinciale e le istruzioni del tuo Comune. Una dichiarazione per ogni Comune, con tutte le strutture che vi gestisci. Le presenze si contano per persona e per notte: 2 adulti per 2 notti sono 4 presenze. L’importo versato si indica cumulativo per l’anno, e la dichiarazione va presentata anche senza presenze (FAQ n. 22, 23 e 27). Per i soggiorni del 2026 il termine è il 30 giugno 2027.
| Adempimento | Termine | Dove |
|---|---|---|
| Comunicazione e versamento a Roma | Entro il 16° giorno dalla fine di ogni trimestre | Regolamento di Roma Capitale, art. 8 e 9 |
| Riepilogo e versamento a Milano | Ogni trimestre, su SoggiorniAmo | Comune di Milano |
| Comunicazione e versamento a Firenze | Entro il 15 del mese successivo | Comune di Firenze |
| Dichiarazione annuale, Comuni con l’art. 4 D.Lgs. 23/2011 | Entro il 30 giugno dell’anno successivo | Art. 4, comma 1-ter, D.Lgs. 23/2011 |
Sanzioni: cosa rischi
Omesso o parziale versamento: la legge rinvia all’art. 13 del D.Lgs. 471/1997, oggi pari al 25 per cento dell’importo non versato (regolamenti comunali come quello di Roma riportano ancora il 30 per cento, la misura precedente). Se versi entro 90 giorni la sanzione si dimezza; entro 15 giorni si riduce ancora, a un quindicesimo per ogni giorno di ritardo. Il ravvedimento operoso, con sanzione ridotta e interessi, resta la via per sistemare un ritardo prima che il Comune lo contesti.
Dichiarazione omessa o infedele: per le violazioni fino al 31 dicembre 2026 la sanzione è «dal 100 al 200 per cento dell’importo dovuto» (art. 4, comma 1-ter). Per le violazioni commesse dal 1° gennaio 2027 il D.Lgs. 147/2026 la riscrive: 100 per cento del tributo non versato per l’omessa dichiarazione, 40 per cento per l’infedele, in entrambi i casi non meno di 50 euro.
Airbnb la incassa: cosa resta a te
Dal 15 febbraio 2024 Airbnb riscuote e versa l’imposta di soggiorno per le locazioni brevi nei Comuni che si sono registrati sul suo portale: è partita da 1.200 Comuni e si allarga via via agli altri, quindi controlla nel tuo annuncio se il tuo Comune è attivo. Lo fa in base all’art. 4 del D.L. 50/2017 come modificato dalla legge di bilancio 2024: applica la tariffa in vigore nel Comune, la incassa alla prenotazione e la riversa al Comune. Nell’annuncio la vedi in Modifica preferenze, voce Tasse; gli importi riscossi sono nel report dei guadagni lordi. Non è tutto automatico. Resta a te:
- Le prenotazioni che non passano da Airbnb: sito diretto, altri canali che non trattengono l’imposta, contatti. Lì riscuoti, versi e dichiari tu.
- La dichiarazione annuale per i soggiorni incassati direttamente: Airbnb presenta la sua solo per quelli che ha riscosso (FAQ n. 7).
- Le comunicazioni periodiche al Comune: a Milano gli ospiti Airbnb vanno indicati nel riepilogo trimestrale come «imposta riscossa da portali telematici e intermediari».
- La differenza di tariffa quando il Comune la alza dopo la prenotazione: a Firenze, per i soggiorni prenotati prima del 1° febbraio 2025, i 50 centesimi in più li chiede il gestore all’ospite e li versa al Comune.
- I soggiorni prenotati prima della data di avvio nel tuo Comune e gli annunci che non rientrano nelle locazioni brevi (per esempio le strutture extralberghiere): Airbnb scrive che restano a tuo carico. Se il tuo Comune applica tariffe per stelle o categoria catastale, i dati di classificazione dell’annuncio li devi inserire tu, altrimenti Airbnb applica la tariffa sbagliata.