Che cosa serve a chi gestisce case di altri
Un host con una casa può lavorare con il calendario di Airbnb e i siti della Questura, della Regione e del Comune. Un property manager no: gestisce decine di appartamenti di proprietari diversi, con un team di addette, in più Comuni, e ogni mese deve spiegare a ogni proprietario quanto ha reso la sua casa.
Per questo il gestionale di un property manager si giudica su quattro cose, oltre al channel manager: il rendiconto ai proprietari, le pratiche su più Comuni e Regioni, il lavoro del team e un prezzo che regga quando il portafoglio cresce. Le sezioni che seguono le prendono una per una.
Il rendiconto ai proprietari
Il proprietario vuole sapere, ogni mese, che cosa ha reso la sua casa: prenotazioni, incassi, costi e quanto gli spetta. Se il rendiconto lo prepari a mano su un foglio di calcolo, lo rifai per ogni proprietario e per ogni mese, e ogni errore diventa una telefonata.
Nel piano Enterprise di Finikos ogni proprietario ha un portale suo, con il rendiconto mensile: il dettaglio del mese e i guadagni per proprietà, presi dalle stesse prenotazioni che gestisci tu. La guida sul rendiconto ai proprietari spiega che cosa metterci, ogni quanto mandarlo e quali dati fiscali tenere separati.
Pratiche su più Comuni e Regioni
Le pratiche sono le stesse per una casa e per cento, ma con un portafoglio sparso si moltiplicano per enti. Alloggiati Web va alla Questura entro 24 ore dall’arrivo, entro 6 se il soggiorno non supera le 24 ore. L’ISTAT va al sistema della Regione, con la cadenza che fissa la Regione. La tassa di soggiorno ha tariffe, esenzioni e scadenze di ogni Comune.
Se incassi tu i canoni, la tassa di soggiorno la riscuoti, la versi e la dichiari tu: nelle locazioni brevi ne risponde «il soggetto che incassa il canone o il corrispettivo» (art. 4, comma 5-ter, D.L. 50/2017), con una dichiarazione annuale per ogni Comune in cui hai immobili: entro il 30 giugno dell’anno successivo nei Comuni che applicano l’art. 4 del D.Lgs. 23/2011, con le regole regionali o provinciali in Friuli Venezia Giulia, Valle d’Aosta e nelle province di Trento e Bolzano. Dal 1° gennaio 2027 la disciplina delle locazioni brevi passa al nuovo testo unico delle imposte sui redditi (D.Lgs. 117/2026); la regola sul responsabile non cambia.
| Pratica | A chi va | Che cosa cambia con più strutture |
|---|---|---|
| Alloggiati Web | Questura, dal Portale Alloggiati della Polizia di Stato | Una schedina per ogni ospite di ogni struttura, entro 24 ore dall’arrivo |
| ISTAT | Il sistema della Regione in cui sta la struttura | Sistemi e cadenze diversi se hai case in più Regioni |
| Tassa di soggiorno | Il Comune in cui sta la struttura | Tariffe, esenzioni e scadenze di ogni Comune; una dichiarazione annuale per Comune |
| CIN | Banca dati del Ministero del Turismo | Un codice per ogni struttura, in ogni annuncio |
Pulizie e team su molti appartamenti
Con venti appartamenti i check-out di un sabato sono venti turni da assegnare. Se passano da WhatsApp, basta un messaggio perso e l’ospite trova la casa da sistemare.
In Finikos le pulizie sono turni per appartamento e per giorno, nati dai check-out, e ogni addetta ha un account suo per vederli dal telefono: 3 account sullo Starter, illimitati dal Pro in su. Le prenotazioni di Airbnb e Booking.com sono nella stessa lista e nello stesso calendario, con la protezione anti-overbooking.
Quanto costa per un portafoglio
Finikos costa per proprietà al mese, IVA esclusa, e i piani si scelgono sulla taglia del portafoglio. Il portale proprietari è nel piano Enterprise; Pro ed Enterprise hanno gli account per le addette illimitati e i prezzi dinamici.
Oltre il canone: l’attivazione costa € 600 una tantum per account, con configurazione, collegamento dei canali, importazione delle proprietà e formazione del team; sulle prenotazioni dal sito diretto c’è il 2,5 %, su quelle dai portali nulla. Lo sconto a volume è del 10 % oltre le 25 proprietà e del 15 % oltre le 50, e vale anche per FIRM e per Finikos + FIRM. Nessun vincolo di durata sul canone mensile.
| Piano | Proprietà | Prezzo per proprietà al mese | Che cosa aggiunge |
|---|---|---|---|
| Starter | Fino a 10 | € 5, € 4,17 con pagamento annuale | Canali, Alloggiati Web e ISTAT, tassa di soggiorno con incasso, pulizie con 3 account, sito diretto, fatturazione, connettore per Claude e ChatGPT |
| Pro | Fino a 25 | € 10, € 8,33 con pagamento annuale | Account per le addette illimitati, prezzi dinamici con intelligenza artificiale, crawler dei prezzi di mercato |
| Enterprise | Illimitate | € 13, € 10,83 con pagamento annuale | Portale proprietari con rendiconto mensile, API e Custom GPT, referente dedicato |
Chi lo usa già
Finikos nasce dentro Fitto Fatto, che gestisce affitti brevi nel Nord-Est, da Trieste a Verona, e lo usa ogni giorno sulle sue case. Oggi lo usano anche altri gestori: uno in Friuli Venezia Giulia con oltre 60 appartamenti, uno in Trentino con oltre 30. In tutto, oltre 150 appartamenti.
Le domande da fare in demo
Che tu scelga Finikos o un altro gestionale, queste domande mettono le offerte sullo stesso piano per chi gestisce case di altri.
- Il proprietario ha un accesso suo? Che cosa vede: prenotazioni, incassi, costi, quanto gli spetta? In quale piano?
- Il prezzo è per proprietà, per camera o per account? Da quante proprietà parte lo sconto a volume?
- Quanti account per le addette sono inclusi, e che cosa vedono dal telefono?
- Alloggiati Web, ISTAT e tassa di soggiorno sono nel piano base o in un modulo di un altro fornitore? Quali sistemi ISTAT regionali sono collegati?
- Chi fa l’attivazione e l’importazione delle proprietà, e quanto costa?
- Posso collegare contabilità e strumenti miei, con un’API?