# Gestionale per property manager di affitti brevi Fonte: https://finikos.it/property-manager Aggiornato: 2026-11-03 Il gestionale per chi gestisce case di altri: portale proprietari con rendiconto mensile, pratiche su più Comuni, account per le addette, prezzo per proprietà. Per property manager # Gestionale per property manager di affitti brevi Per chi gestisce case di altri, Finikos tiene canali, pulizie e pratiche di tutto il portafoglio in una console sola, e dal piano Enterprise dà a ogni proprietario un portale con il rendiconto mensile. Pubblicato il 3 novembre 2026 [Prenota una demo](https://crm.finikos.it/prenota/disco-telefono) [Come funziona Finikos](https://finikos.it/finikos) 30 minuti, sulle tue proprietà, senza impegno. In questa guida 1. [Che cosa serve a chi gestisce case di altri](https://finikos.it/property-manager#che-cosa-serve-a-chi-gestisce-case-di-altri) 2. [Il rendiconto ai proprietari](https://finikos.it/property-manager#il-rendiconto-ai-proprietari) 3. [Pratiche su più Comuni e Regioni](https://finikos.it/property-manager#pratiche-su-piu-comuni-e-regioni) 4. [Pulizie e team su molti appartamenti](https://finikos.it/property-manager#pulizie-e-team-su-molti-appartamenti) 5. [Quanto costa per un portafoglio](https://finikos.it/property-manager#quanto-costa-per-un-portafoglio) 6. [Chi lo usa già](https://finikos.it/property-manager#chi-lo-usa-gia) 7. [Le domande da fare in demo](https://finikos.it/property-manager#le-domande-da-fare-in-demo) ## Che cosa serve a chi gestisce case di altri Un host con una casa può lavorare con il calendario di Airbnb e i siti della Questura, della Regione e del Comune. Un property manager no: gestisce decine di appartamenti di proprietari diversi, con un team di addette, in più Comuni, e ogni mese deve spiegare a ogni proprietario quanto ha reso la sua casa. Per questo il gestionale di un property manager si giudica su quattro cose, oltre al channel manager: il rendiconto ai proprietari, le pratiche su più Comuni e Regioni, il lavoro del team e un prezzo che regga quando il portafoglio cresce. Le sezioni che seguono le prendono una per una. ## Il rendiconto ai proprietari Il proprietario vuole sapere, ogni mese, che cosa ha reso la sua casa: prenotazioni, incassi, costi e quanto gli spetta. Se il rendiconto lo prepari a mano su un foglio di calcolo, lo rifai per ogni proprietario e per ogni mese, e ogni errore diventa una telefonata. Nel piano Enterprise di Finikos ogni proprietario ha un portale suo, con il rendiconto mensile: il dettaglio del mese e i guadagni per proprietà, presi dalle stesse prenotazioni che gestisci tu. La guida sul rendiconto ai proprietari spiega che cosa metterci, ogni quanto mandarlo e quali dati fiscali tenere separati. ## Pratiche su più Comuni e Regioni Le pratiche sono le stesse per una casa e per cento, ma con un portafoglio sparso si moltiplicano per enti. Alloggiati Web va alla Questura entro 24 ore dall’arrivo, entro 6 se il soggiorno non supera le 24 ore. L’ISTAT va al sistema della Regione, con la cadenza che fissa la Regione. La tassa di soggiorno ha tariffe, esenzioni e scadenze di ogni Comune. Se incassi tu i canoni, la tassa di soggiorno la riscuoti, la versi e la dichiari tu: nelle locazioni brevi ne risponde «il soggetto che incassa il canone o il corrispettivo» (art. 4, comma 5-ter, D.L. 50/2017), con una dichiarazione annuale per ogni Comune in cui hai immobili: entro il 30 giugno dell’anno successivo nei Comuni che applicano l’art. 4 del D.Lgs. 23/2011, con le regole regionali o provinciali in Friuli Venezia Giulia, Valle d’Aosta e nelle province di Trento e Bolzano. Dal 1° gennaio 2027 la disciplina delle locazioni brevi passa al nuovo testo unico delle imposte sui redditi (D.Lgs. 117/2026); la regola sul responsabile non cambia. Pratiche su più Comuni e Regioni | Pratica | A chi va | Che cosa cambia con più strutture | | --- | --- | --- | | Alloggiati Web | Questura, dal Portale Alloggiati della Polizia di Stato | Una schedina per ogni ospite di ogni struttura, entro 24 ore dall’arrivo | | ISTAT | Il sistema della Regione in cui sta la struttura | Sistemi e cadenze diversi se hai case in più Regioni | | Tassa di soggiorno | Il Comune in cui sta la struttura | Tariffe, esenzioni e scadenze di ogni Comune; una dichiarazione annuale per Comune | | CIN | Banca dati del Ministero del Turismo | Un codice per ogni struttura, in ogni annuncio | ## Pulizie e team su molti appartamenti Con venti appartamenti i check-out di un sabato sono venti turni da assegnare. Se passano da WhatsApp, basta un messaggio perso e l’ospite trova la casa da sistemare. In Finikos le pulizie sono turni per appartamento e per giorno, nati dai check-out, e ogni addetta ha un account suo per vederli dal telefono: 3 account sullo Starter, illimitati dal Pro in su. Le prenotazioni di Airbnb e Booking.com sono nella stessa lista e nello stesso calendario, con la protezione anti-overbooking. ## Quanto costa per un portafoglio Finikos costa per proprietà al mese, IVA esclusa, e i piani si scelgono sulla taglia del portafoglio. Il portale proprietari è nel piano Enterprise; Pro ed Enterprise hanno gli account per le addette illimitati e i prezzi dinamici. Oltre il canone: l’attivazione costa € 600 una tantum per account, con configurazione, collegamento dei canali, importazione delle proprietà e formazione del team; sulle prenotazioni dal sito diretto c’è il 2,5 %, su quelle dai portali nulla. Lo sconto a volume è del 10 % oltre le 25 proprietà e del 15 % oltre le 50, e vale anche per FIRM e per Finikos + FIRM. Nessun vincolo di durata sul canone mensile. Quanto costa per un portafoglio | Piano | Proprietà | Prezzo per proprietà al mese | Che cosa aggiunge | | --- | --- | --- | --- | | Starter | Fino a 10 | € 5, € 4,17 con pagamento annuale | Canali, Alloggiati Web e ISTAT, tassa di soggiorno con incasso, pulizie con 3 account, sito diretto, fatturazione, connettore per Claude e ChatGPT | | Pro | Fino a 25 | € 10, € 8,33 con pagamento annuale | Account per le addette illimitati, prezzi dinamici con intelligenza artificiale, crawler dei prezzi di mercato | | Enterprise | Illimitate | € 13, € 10,83 con pagamento annuale | Portale proprietari con rendiconto mensile, API e Custom GPT, referente dedicato | ## Chi lo usa già Finikos nasce dentro Fitto Fatto, che gestisce affitti brevi nel Nord-Est, da Trieste a Verona, e lo usa ogni giorno sulle sue case. Oggi lo usano anche altri gestori: uno in Friuli Venezia Giulia con oltre 60 appartamenti, uno in Trentino con oltre 30. In tutto, oltre 150 appartamenti. ## Le domande da fare in demo Che tu scelga Finikos o un altro gestionale, queste domande mettono le offerte sullo stesso piano per chi gestisce case di altri. - Il proprietario ha un accesso suo? Che cosa vede: prenotazioni, incassi, costi, quanto gli spetta? In quale piano? - Il prezzo è per proprietà, per camera o per account? Da quante proprietà parte lo sconto a volume? - Quanti account per le addette sono inclusi, e che cosa vedono dal telefono? - Alloggiati Web, ISTAT e tassa di soggiorno sono nel piano base o in un modulo di un altro fornitore? Quali sistemi ISTAT regionali sono collegati? - Chi fa l’attivazione e l’importazione delle proprietà, e quanto costa? - Posso collegare contabilità e strumenti miei, con un’API? Come lo fa Finikos ## Che cosa fa Finikos per un property manager. Una console sola per tutto il portafoglio: canali, prenotazioni, pulizie e pratiche. Dal Pro gli account per le addette sono illimitati; dall’Enterprise ogni proprietario ha il suo portale con il rendiconto mensile, e hai l’API e un referente dedicato. L’attivazione la facciamo noi. - Portale proprietari con rendiconto mensile (Enterprise) - Account per le addette illimitati (Pro ed Enterprise) - Alloggiati Web e ISTAT automatici, in ogni piano - Tassa di soggiorno con incasso, in ogni piano - Sincronizzazione Airbnb e Booking.com, con protezione anti-overbooking - Connettore per Claude e ChatGPT, in ogni piano; API e Custom GPT su Enterprise - Sconto a volume: -10 % oltre 25 proprietà, -15 % oltre 50 - FIRM, il concierge AI, risponde agli ospiti su Airbnb e WhatsApp 24 ore su 24 Te lo mostriamo sulle tue proprietà, in 30 minuti. [Prenota una demo](https://crm.finikos.it/prenota/disco-telefono) Domande ## Le domande che arrivano più spesso. **Qual è il miglior gestionale per un property manager di affitti brevi?** Quello che dà ai proprietari un rendiconto senza lavoro manuale, gestisce le pratiche di più Comuni e Regioni nel piano base, dà un account a ogni addetta e ha un prezzo che scende con il portafoglio. Confronta questi punti e provalo sulle tue case prima di decidere. **Finikos ha un portale per i proprietari?** Sì, nel piano Enterprise: ogni proprietario ha un portale con il rendiconto mensile, cioè il dettaglio del mese e i guadagni per proprietà. Enterprise costa € 13 per proprietà al mese, € 10,83 con pagamento annuale, IVA esclusa, senza limite di proprietà. **Quanto costa Finikos per 30 o 50 appartamenti?** Oltre le 25 proprietà si sceglie l’Enterprise, € 13 per proprietà al mese (€ 10,83 con pagamento annuale), IVA esclusa, con lo sconto a volume del 10 % oltre le 25 proprietà e del 15 % oltre le 50. L’attivazione costa € 600 una tantum per account. **Le addette alle pulizie hanno un accesso?** Sì. Ogni addetta ha un account suo e vede dal telefono i turni per appartamento e per giorno: 3 account sullo Starter, illimitati sul Pro e sull’Enterprise. **Chi paga la tassa di soggiorno se incasso io i canoni?** La paga l’ospite, ma nelle locazioni brevi la riscuote, la versa e la dichiara chi incassa il canone (art. 4, comma 5-ter, D.L. 50/2017). Se incassi tu per conto dei proprietari, ne rispondi tu, con una dichiarazione annuale per ogni Comune in cui hai immobili. Fonti ## Da dove vengono le informazioni. 1. [Art. 4 D.L. 50/2017, locazioni brevi e responsabile dell’imposta di soggiorno, in vigore fino al 31 dicembre 2026 (Normattiva)](https://www.normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn:nir:stato:decreto.legge:2017-04-24;50~art4) verificato il 18 ottobre 2026 2. [Art. 4 D.Lgs. 23/2011, Imposta di soggiorno (Normattiva)](https://www.normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn:nir:stato:decreto.legislativo:2011-03-14;23~art4) verificato il 18 ottobre 2026 3. [Dipartimento Finanze, FAQ sulla dichiarazione dell’imposta di soggiorno, 19 settembre 2022 (PDF)](https://www.finanze.gov.it/export/sites/finanze/.galleries/Documenti/Fiscalita-locale/FAQ-Dichiarazione-imposta-di-soggiorno.-19.09.2022.pdf) verificato il 18 ottobre 2026 4. [Portale Alloggiati, Polizia di Stato: la comunicazione entro le 24 ore (art. 109 TULPS, D.M. 7 gennaio 2013)](https://alloggiatiweb.poliziadistato.it/PortaleAlloggiati/) verificato il 18 ottobre 2026 5. [ISTAT, Movimento dei clienti negli esercizi ricettivi: la rilevazione mensile](https://www.istat.it/informazioni-sulla-rilevazione/movimento-dei-clienti-negli-esercizi-ricettivi/) verificato il 18 ottobre 2026 6. [D.L. 145/2023, art. 13-ter: CIN, esposizione, sicurezza e sanzioni (Normattiva)](https://www.normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn:nir:stato:decreto.legge:2023-12-18;145~art13ter) verificato il 18 ottobre 2026 7. [Finikos, il listino sulla pagina Prezzi](https://finikos.it/prezzi) verificato il 3 novembre 2026 Altre pagine - [Rendiconto ai proprietari negli affitti brevi: la guida](https://finikos.it/guide/rendiconto-proprietari) - [ISTAT negli affitti brevi: il sistema di ogni Regione](https://finikos.it/guide/istat) - [Software gestione affitti brevi: la guida 2026](https://finikos.it/software-gestione-affitti-brevi) - [Prezzi](https://finikos.it/prezzi) ## Vediamo insieme come gestire le tue proprietà. Una chiamata di 30 minuti: ci racconti come lavori, ti mostriamo Finikos sui tuoi casi. [Prenota una demo](https://crm.finikos.it/prenota/disco-telefono) --- Finikos S.r.l. · info@finikos.it · Prenota una demo: https://crm.finikos.it/prenota/disco-telefono