# Tassa di soggiorno negli affitti brevi: la guida

Fonte: https://finikos.it/guide/tassa-di-soggiorno
Aggiornato: 2026-10-21

Tassa di soggiorno negli affitti brevi: chi la riscuote, quando si versa al Comune, le esenzioni, e come un software la calcola e la incassa in automatico.

Guida

# Tassa di soggiorno negli affitti brevi: la guida

La paga l’ospite. La riscuote e la versa al Comune chi gestisce la struttura o incassa il canone, e ne risponde: ricevuta all’ospite, versamenti alle scadenze del Comune, dichiarazione telematica entro il 30 giugno.

Pubblicato il 18 ottobre 2026

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In questa guida

1. [Che cos’è e chi la paga](https://finikos.it/guide/tassa-di-soggiorno#che-cos-e-e-chi-la-paga)
2. [Chi la incassa e chi la versa](https://finikos.it/guide/tassa-di-soggiorno#chi-la-incassa-e-chi-la-versa)
3. [Quanto costa: tre Comuni a confronto](https://finikos.it/guide/tassa-di-soggiorno#quanto-costa-tre-comuni-a-confronto)
4. [Le esenzioni più comuni](https://finikos.it/guide/tassa-di-soggiorno#le-esenzioni-piu-comuni)
5. [La ricevuta all’ospite](https://finikos.it/guide/tassa-di-soggiorno#la-ricevuta-all-ospite)
6. [Versamento e dichiarazione annuale](https://finikos.it/guide/tassa-di-soggiorno#versamento-e-dichiarazione-annuale)
7. [Sanzioni: cosa rischi](https://finikos.it/guide/tassa-di-soggiorno#sanzioni-cosa-rischi)
8. [Airbnb la incassa: cosa resta a te](https://finikos.it/guide/tassa-di-soggiorno#airbnb-la-incassa-cosa-resta-a-te)

## Che cos’è e chi la paga

La legge la chiama imposta di soggiorno (art. 4 del D.Lgs. 23/2011), Roma la chiama contributo di soggiorno, tutti la chiamano tassa di soggiorno. È un tributo comunale a carico di chi alloggia nelle strutture ricettive del territorio: il soggetto passivo è l’ospite, non il gestore.

Non esiste in tutti i Comuni. Possono istituirla, con delibera del consiglio, i capoluoghi di provincia, le unioni di comuni e i Comuni inseriti negli elenchi regionali delle località turistiche o città d’arte. Il tetto di legge è di 5 euro per notte, graduato in proporzione al prezzo, ma le deroghe lo superano in quasi tutte le grandi città. Il gettito va a turismo, beni culturali e ambientali, servizi pubblici locali e raccolta dei rifiuti.

In Friuli Venezia Giulia, Valle d’Aosta e nelle province di Trento e Bolzano l’imposta ha una legge propria, regionale o provinciale, non l’art. 4. Ovunque, il testo da leggere è il regolamento del tuo Comune: tariffe, esenzioni, scadenze e piattaforma di versamento cambiano da una città all’altra.

Questa guida riassume le norme e tre regolamenti comunali come li abbiamo letti il 18 ottobre 2026. Non sostituisce il regolamento del tuo Comune né il parere del tuo commercialista: tariffe, esenzioni e scadenze possono cambiare con una delibera.

## Chi la incassa e chi la versa

Dal 2020 la legge è netta: il gestore della struttura ricettiva è «responsabile del pagamento dell’imposta di soggiorno», con diritto di rivalsa sull’ospite (art. 4, comma 1-ter, inserito dall’art. 180 del D.L. 34/2020). Responsabile vuol dire che il Comune chiede i soldi a te, anche se l’ospite non li ha pagati: il regolamento di Roma impone di versare «anche quelli dovuti ma non corrisposti dall’ospite».

Per le locazioni brevi, i contratti fino a 30 giorni stipulati da privati fuori dall’attività d’impresa, la regola è nell’art. 4, comma 5-ter, del D.L. 50/2017: risponde «il soggetto che incassa il canone o il corrispettivo, ovvero che interviene nel pagamento». Se gestisci case di altri e incassi tu i canoni, la tassa di soggiorno la riscuoti, la versi e la dichiari tu, con una dichiarazione per ogni Comune in cui hai immobili (FAQ del Dipartimento Finanze n. 5 e 23). Attenzione alla data: dal 1° gennaio 2027 il nuovo testo unico delle imposte sui redditi (D.Lgs. 117/2026) abroga il comma 1 e i primi due periodi del comma 5-ter e sposta la disciplina delle locazioni brevi negli artt. 207 e 208 del testo unico; la regola sul responsabile non cambia, cambia il riferimento da citare. In pratica, tre casi:

- Struttura ricettiva (B&B, affittacamere, casa vacanze, anche in forma d’impresa): responsabile è il gestore.
- Locazione breve con incasso diretto: responsabile è chi incassa il canone, proprietario o gestore.
- Locazione breve con incasso tramite portale o agenzia: per quei soggiorni risponde il portale o l’agenzia, e tu non li dichiari, nemmeno tra gli esenti (FAQ n. 3).

## Quanto costa: tre Comuni a confronto

La tariffa la fissa la Giunta del Comune, per persona e per notte, entro i limiti di legge. Il tetto ordinario è di 5 euro, ma le deroghe si sommano: i capoluoghi con presenze turistiche pari ad almeno venti volte i residenti arrivano a 10 euro (comma 1-bis), Roma Capitale ha il suo contributo fino a 10 euro, per il Giubileo i Comuni che applicano l’imposta (e Roma Capitale) hanno potuto aggiungere fino a 2 euro (art. 1, comma 492, L. 213/2023), misura prorogata al 2026 dall’art. 1, comma 683, della L. 199/2025, e nel 2026 i Comuni di Lombardia e Veneto entro 30 km dalle sedi olimpiche di Milano-Cortina possono aggiungere fino a 5 euro (art. 4, comma 6, D.L. 156/2025).

A Milano i 9,50 euro valgono per B&B, affittacamere, case vacanze e locazioni brevi allo stesso modo. A Roma le case vacanze di categoria 2 pagano 5 euro; quelle di categoria 1, gli alloggi per uso turistico e le locazioni brevi 6. A Firenze affittacamere, B&B, case vacanze e locazioni turistiche pagano 6 euro. Conta la classificazione regionale della struttura, non il nome che le dai nell’annuncio. Tre tariffe reali, verificate sui siti dei Comuni il 18 ottobre 2026:

Quanto costa: tre Comuni a confronto

| Comune | Locazione breve, a persona a notte | Notti tassate | Minori esenti | In vigore dal |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Milano | € 9,50 | Nessun limite per le locazioni brevi (case vacanze: esenti dal 15° giorno consecutivo) | Fino a 18 anni | 1° gennaio 2026 (delibera G.C. 1418/2025), confermata dal 1° aprile 2026 (G.C. 144/2026) |
| Roma | € 6,00 | 10 consecutivi, nella stessa struttura | Fino a 10 anni | 1° ottobre 2023 (delibera G.C. 255/2023) |
| Firenze | € 6,00 | 7 consecutive | Fino a 12 anni | 1° febbraio 2025 (delibera G.C. 535/2024) |

## Le esenzioni più comuni

Le esenzioni le decide ogni Comune nel regolamento (art. 4, comma 3). Quasi sempre vanno documentate: l’ospite firma un’autocertificazione ai sensi del D.P.R. 445/2000, tu la conservi per i controlli e nelle comunicazioni al Comune indichi le presenze esenti a parte. A Roma il contributo è dovuto solo da chi non è residente nel Comune. Alcune esenzioni tornano quasi ovunque, con soglie diverse:

- Minori: esenti fino a 10 anni a Roma, fino a 12 a Firenze, fino a 18 a Milano.
- Malati e chi li assiste: a Roma un accompagnatore per paziente, a Firenze fino a due; i pazienti in day hospital.
- Forze dell’ordine, forze armate, vigili del fuoco e protezione civile in servizio.
- Persone con disabilità e il loro accompagnatore.
- Studenti iscritti agli atenei della città (Firenze; a Milano fino a 26 anni).
- Le notti oltre il massimo tassabile: a Firenze dall’ottava notte consecutiva, a Roma dall’undicesimo pernottamento consecutivo nella stessa struttura. Nella dichiarazione annuale vanno tra le presenze esenti (FAQ n. 24).

## La ricevuta all’ospite

Il gestore riscuote l’imposta e rilascia quietanza. A Roma la quietanza deve essere «numerata e nominativa». A Firenze il Comune chiede di rilasciarla e di esporre l’informativa, anche nelle prenotazioni online. A Milano la ricevuta è obbligatoria per i gestori senza partita IVA, mentre chi emette fattura vi riporta l’imposta come «operazione esclusa da IVA ex art. 15 del D.P.R. 633/1972».

È una somma che incassi per conto del Comune, non un tuo corrispettivo: per questo sta fuori dall’IVA. Tienila separata dal prezzo del soggiorno, nella ricevuta e nei conti, e conserva le ricevute: Milano chiede almeno sei anni, Firenze cinque.

## Versamento e dichiarazione annuale

Le scadenze dei versamenti le fissa il Comune, e si va dal mese al trimestre. Roma vuole una comunicazione trimestrale e il versamento «entro il sedicesimo giorno dalla fine di ciascun trimestre solare», anche se non hai avuto ospiti. Milano chiede un riepilogo trimestrale sulla piattaforma SoggiorniAmo, con pagamento PagoPA. Firenze vuole una comunicazione mensile entro il 15 del mese successivo, con il versamento nello stesso termine, da inviare anche a zero.

La dichiarazione annuale è invece uguale in tutti i Comuni che applicano l’art. 4 del D.Lgs. 23/2011: «cumulativamente ed esclusivamente in via telematica entro il 30 giugno dell’anno successivo», sul modello approvato con decreto del MEF del 29 aprile 2022, attraverso i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate, anche tramite il commercialista. In Friuli Venezia Giulia, Valle d’Aosta e nelle province di Trento e Bolzano il modello ministeriale non si applica: valgono la legge regionale o provinciale e le istruzioni del tuo Comune. Una dichiarazione per ogni Comune, con tutte le strutture che vi gestisci. Le presenze si contano per persona e per notte: 2 adulti per 2 notti sono 4 presenze. L’importo versato si indica cumulativo per l’anno, e la dichiarazione va presentata anche senza presenze (FAQ n. 22, 23 e 27). Per i soggiorni del 2026 il termine è il 30 giugno 2027.

Versamento e dichiarazione annuale

| Adempimento | Termine | Dove |
| --- | --- | --- |
| Comunicazione e versamento a Roma | Entro il 16° giorno dalla fine di ogni trimestre | Regolamento di Roma Capitale, art. 8 e 9 |
| Riepilogo e versamento a Milano | Ogni trimestre, su SoggiorniAmo | Comune di Milano |
| Comunicazione e versamento a Firenze | Entro il 15 del mese successivo | Comune di Firenze |
| Dichiarazione annuale, Comuni con l’art. 4 D.Lgs. 23/2011 | Entro il 30 giugno dell’anno successivo | Art. 4, comma 1-ter, D.Lgs. 23/2011 |

## Sanzioni: cosa rischi

Omesso o parziale versamento: la legge rinvia all’art. 13 del D.Lgs. 471/1997, oggi pari al 25 per cento dell’importo non versato (regolamenti comunali come quello di Roma riportano ancora il 30 per cento, la misura precedente). Se versi entro 90 giorni la sanzione si dimezza; entro 15 giorni si riduce ancora, a un quindicesimo per ogni giorno di ritardo. Il ravvedimento operoso, con sanzione ridotta e interessi, resta la via per sistemare un ritardo prima che il Comune lo contesti.

Dichiarazione omessa o infedele: per le violazioni fino al 31 dicembre 2026 la sanzione è «dal 100 al 200 per cento dell’importo dovuto» (art. 4, comma 1-ter). Per le violazioni commesse dal 1° gennaio 2027 il D.Lgs. 147/2026 la riscrive: 100 per cento del tributo non versato per l’omessa dichiarazione, 40 per cento per l’infedele, in entrambi i casi non meno di 50 euro.

## Airbnb la incassa: cosa resta a te

Dal 15 febbraio 2024 Airbnb riscuote e versa l’imposta di soggiorno per le locazioni brevi nei Comuni che si sono registrati sul suo portale: è partita da 1.200 Comuni e si allarga via via agli altri, quindi controlla nel tuo annuncio se il tuo Comune è attivo. Lo fa in base all’art. 4 del D.L. 50/2017 come modificato dalla legge di bilancio 2024: applica la tariffa in vigore nel Comune, la incassa alla prenotazione e la riversa al Comune. Nell’annuncio la vedi in Modifica preferenze, voce Tasse; gli importi riscossi sono nel report dei guadagni lordi. Non è tutto automatico. Resta a te:

- Le prenotazioni che non passano da Airbnb: sito diretto, altri canali che non trattengono l’imposta, contatti. Lì riscuoti, versi e dichiari tu.
- La dichiarazione annuale per i soggiorni incassati direttamente: Airbnb presenta la sua solo per quelli che ha riscosso (FAQ n. 7).
- Le comunicazioni periodiche al Comune: a Milano gli ospiti Airbnb vanno indicati nel riepilogo trimestrale come «imposta riscossa da portali telematici e intermediari».
- La differenza di tariffa quando il Comune la alza dopo la prenotazione: a Firenze, per i soggiorni prenotati prima del 1° febbraio 2025, i 50 centesimi in più li chiede il gestore all’ospite e li versa al Comune.
- I soggiorni prenotati prima della data di avvio nel tuo Comune e gli annunci che non rientrano nelle locazioni brevi (per esempio le strutture extralberghiere): Airbnb scrive che restano a tuo carico. Se il tuo Comune applica tariffe per stelle o categoria catastale, i dati di classificazione dell’annuncio li devi inserire tu, altrimenti Airbnb applica la tariffa sbagliata.

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In Finikos la tassa di soggiorno con incasso è compresa in ogni piano, dallo Starter (€ 5 per proprietà al mese, € 4,17 con pagamento annuale, IVA esclusa). L’ospite inserisce dati e documenti dal telefono per Alloggiati Web; tu trovi il soggiorno verificato, con la sua tassa di soggiorno, e la tieni a vista con il suo incasso. Le prenotazioni di Airbnb e Booking.com sono nella stessa lista, con la fatturazione.

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Domande

## Le domande che arrivano più spesso.

**Chi paga la tassa di soggiorno negli affitti brevi?**

La paga l’ospite, per persona e per notte, fino al numero massimo di notti fissato dal Comune. A riscuoterla, versarla e dichiararla è il responsabile d’imposta: il gestore della struttura o, nelle locazioni brevi, chi incassa il canone. Se l’ospite non paga, il Comune la chiede comunque a te.

**Quanto costa la tassa di soggiorno a notte?**

Lo decide ogni Comune entro i limiti di legge: il tetto ordinario è 5 euro a persona a notte, con deroghe fino a 10 euro e aumenti temporanei. Nel 2026 una locazione breve paga 9,50 euro a Milano, 6 euro a Roma e 6 euro a Firenze; in molti Comuni più piccoli l’imposta non esiste.

**I bambini pagano la tassa di soggiorno?**

Dipende dal regolamento: i minori sono esenti fino a 10 anni a Roma, fino a 12 a Firenze e fino a 18 a Milano. Le presenze esenti vanno comunque indicate nelle comunicazioni al Comune e nella dichiarazione annuale.

**Se Airbnb incassa la tassa di soggiorno devo fare qualcosa?**

Sì. Airbnb riscuote, versa e dichiara solo i soggiorni che incassa lei. Restano a te le prenotazioni dirette e dagli altri canali, le comunicazioni periodiche al Comune, la dichiarazione annuale per i soggiorni incassati direttamente e le differenze di tariffa se il Comune la alza dopo la prenotazione.

**Cosa rischio se non verso la tassa di soggiorno?**

Per il versamento omesso o parziale la sanzione è il 25 per cento dell’importo non versato, ridotta se paghi entro 90 o 15 giorni. Per la dichiarazione omessa o infedele è dal 100 al 200 per cento dell’importo dovuto fino al 31 dicembre 2026; dal 2027 diventa il 100 per cento per l’omessa e il 40 per cento per l’infedele, minimo 50 euro.

Fonti

## Da dove vengono le informazioni.

1. [Art. 4 D.Lgs. 23/2011, Imposta di soggiorno (Normattiva)](https://www.normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn:nir:stato:decreto.legislativo:2011-03-14;23~art4) verificato il 18 ottobre 2026
2. [Art. 180 D.L. 34/2020, il gestore responsabile del pagamento e la dichiarazione annuale (Normattiva)](https://www.normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn:nir:stato:decreto.legge:2020-05-19;34~art180) verificato il 18 ottobre 2026
3. [Art. 4 D.L. 50/2017, locazioni brevi e responsabile dell’imposta di soggiorno, in vigore fino al 31 dicembre 2026 (Normattiva)](https://www.normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn:nir:stato:decreto.legge:2017-04-24;50~art4) verificato il 18 ottobre 2026
4. [Art. 13 D.Lgs. 471/1997, sanzione per omesso o ritardato versamento (Normattiva)](https://www.normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn:nir:stato:decreto.legislativo:1997-12-18;471~art13!vig=2026-10-18) verificato il 18 ottobre 2026
5. [Art. 12 D.Lgs. 147/2026, le sanzioni sulla dichiarazione dal 1° gennaio 2027 (Normattiva)](https://www.normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn:nir:stato:decreto.legislativo:2026-08-07;147~art12) verificato il 18 ottobre 2026
6. [Dipartimento Finanze, Imposta di soggiorno: disciplina del tributo](https://www.finanze.gov.it/it/fiscalita/fiscalita-regionale-e-locale/TARI-Imposta-di-soggiorno-e-altri-tributi-comunali/imposta-di-soggiorno/Disciplina-del-tributo/) verificato il 18 ottobre 2026
7. [Dipartimento Finanze, Dichiarazione telematica imposta di soggiorno: decreto, modello e istruzioni](https://www.finanze.gov.it/it/fiscalita/fiscalita-regionale-e-locale/TARI-Imposta-di-soggiorno-e-altri-tributi-comunali/imposta-di-soggiorno/dichiarazione-telematica-imposta-di-soggiorno/) verificato il 18 ottobre 2026
8. [Dipartimento Finanze, FAQ sulla dichiarazione dell’imposta di soggiorno, 19 settembre 2022 (PDF)](https://www.finanze.gov.it/export/sites/finanze/.galleries/Documenti/Fiscalita-locale/FAQ-Dichiarazione-imposta-di-soggiorno.-19.09.2022.pdf) verificato il 18 ottobre 2026
9. [Agenzia delle Entrate, Dichiarazione su Imposta di soggiorno (SOG00), avviso del 13 giugno 2022](https://telematici.agenziaentrate.gov.it/Main/Avviso?id=20220613111635) verificato il 18 ottobre 2026
10. [Comune di Milano, Imposta di soggiorno: informazioni, tariffe 2026 ed esenzioni](https://www.comune.milano.it/argomenti/tributi/imposta-di-soggiorno-informazioni) verificato il 18 ottobre 2026
11. [Comune di Milano, tariffe dell’imposta di soggiorno dal 1° aprile 2026 (PDF)](https://www.comune.milano.it/documents/20118/1016509/Tariffe+2026+decorrenza+1%C2%B0aprile+2026.pdf/d101078f-26b0-4446-d16b-787845b76bca?version=1.1&t=1771602332605&download=true) verificato il 18 ottobre 2026
12. [Comune di Milano, deliberazione G.C. n. 1418 del 13 novembre 2025, tariffe 2026 e aumento per Milano-Cortina (PDF)](https://www.comune.milano.it/documents/20118/1016509/DELG+1418.2025.pdf/932be158-cc96-1933-6696-80f6056f179a?version=2.1&t=1766480677991&download=true) verificato il 18 ottobre 2026
13. [Comune di Milano, Devo emettere la ricevuta dell’imposta di soggiorno?](https://servizicrm.comune.milano.it/centro-supporto/KA-01978/Obbligo-emissione-ricevuta-imposta-di-soggiorno) verificato il 18 ottobre 2026
14. [Comune di Milano, Ho un Airbnb, devo riscuotere e versare l’imposta di soggiorno?](https://servizicrm.comune.milano.it/centro-supporto/KA-02208/Airbnb-gestione-imposta-di-soggiorno) verificato il 18 ottobre 2026
15. [Roma Capitale, Contributo di soggiorno: la scheda del servizio](https://www.comune.roma.it/web/it/scheda-servizi.page?contentId=INF41430) verificato il 18 ottobre 2026
16. [Roma Capitale, tariffe del contributo di soggiorno dal 1° ottobre 2023 (PDF)](https://www.comune.roma.it/web-resources/cms/documents/Nuove_tariffe_contributo_di_soggiorno_dal_01.10.2023_logo.pdf) verificato il 18 ottobre 2026
17. [Roma Capitale, Regolamento sul contributo di soggiorno, deliberazione A.C. 34/2024 (PDF)](https://www.comune.roma.it/web-resources/cms/documents/Assemblea_Capitolina_34_2024_1.pdf) verificato il 18 ottobre 2026
18. [Comune di Firenze, Imposta di soggiorno: informati](https://servizi.comune.fi.it/servizi/imposta-di-soggiorno-informati) verificato il 18 ottobre 2026
19. [Comune di Firenze, deliberazione G.C. 535 del 10 dicembre 2024, tariffe dal 1° febbraio 2025 (PDF)](https://servizi.comune.fi.it/sites/www.comune.fi.it/files/deliberazione_di_giunta_completa-dg_2024_00599_00535-1.pdf) verificato il 18 ottobre 2026
20. [Airbnb, Centro assistenza: la riscossione dell’imposta di soggiorno in Italia (pagina di Airbnb, non una fonte ufficiale)](https://www.airbnb.it/help/article/2287) verificato il 18 ottobre 2026
21. [Airbnb Newsroom, comunicato stampa del 9 febbraio 2024: raccolta e versamento dell’imposta di soggiorno in Italia (pagina di Airbnb)](https://news.airbnb.com/it/airbnb-raccolta-e-versamento-dellimposta-di-soggiorno-in-italia/) verificato il 18 ottobre 2026

Altre guide

- [Software gestione affitti brevi: la guida 2026](https://finikos.it/software-gestione-affitti-brevi)
- [Alloggiati Web: come funziona e come automatizzarlo](https://finikos.it/guide/alloggiati-web)
- [CIN per gli affitti brevi: cos’è e dove va messo](https://finikos.it/guide/cin)
- [Messaggi automatici su Airbnb: come impostarli](https://finikos.it/guide/messaggi-automatici-airbnb)
- [Tutte le guide](https://finikos.it/guide)

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