# API del gestionale affitti brevi: dati e messaggi Fonte: https://finikos.it/api Aggiornato: 2026-10-21 API REST, piano Enterprise: legge proprietà, prenotazioni, check-in, pulizie e finanza, manda messaggi agli ospiti su Airbnb. Anche da Zapier, Make e n8n. API # L’API di Finikos: legge il gestionale, scrive agli ospiti Finikos ha un’API REST nel piano Enterprise. Con una chiave per account legge proprietà, prenotazioni, ospiti, check-in, pulizie, finanza e chat, e manda messaggi agli ospiti su Airbnb. È l’API che usa FIRM. Pubblicato il 18 ottobre 2026 · Aggiornato il 19 ottobre 2026 [Prenota una demo](https://crm.finikos.it/prenota/disco-telefono) [Come funziona Finikos](https://finikos.it/finikos) 15 minuti, sulle tue proprietà, senza impegno. In questa guida 1. [Che cosa offre l’API](https://finikos.it/api#che-cosa-offre-l-api) 2. [Che cosa legge](https://finikos.it/api#che-cosa-legge) 3. [Che cosa scrive](https://finikos.it/api#che-cosa-scrive) 4. [Chiave e permessi](https://finikos.it/api#chiave-e-permessi) 5. [Sincronizzazione e formati](https://finikos.it/api#sincronizzazione-e-formati) 6. [Automazioni senza codice](https://finikos.it/api#automazioni-senza-codice) 7. [FIRM con un altro gestionale](https://finikos.it/api#firm-con-un-altro-gestionale) 8. [Sicurezza e limiti](https://finikos.it/api#sicurezza-e-limiti) ## Che cosa offre l’API L’API di Finikos è REST, con risposte JSON. Legge il gestionale per intero, proprietà, prenotazioni, ospiti, check-in e check-out, pulizie, finanza e conversazioni, e scrive in due punti soli: un messaggio all’ospite sulla sua prenotazione e una domanda all’assistente di supporto. È inclusa nel piano Enterprise ed è la stessa API con cui FIRM, il concierge AI, legge la prenotazione e risponde all’ospite. Serve a chi scrive codice e a chi costruisce flussi con Zapier, Make e n8n. Qualche esempio: un foglio che si aggiorna con le prenotazioni, un avviso quando una tassa di soggiorno resta da pagare, il rendiconto mensile per proprietà, un messaggio di benvenuto che parte dal tuo sistema il giorno dell’arrivo. Per usare il gestionale da un assistente come Claude o ChatGPT, senza scrivere codice, c’è il server MCP, che legge e basta, senza ospiti né chat: vedi la pagina Server MCP. ## Che cosa legge Nove aree in lettura: - Proprietà: elenco e scheda, con indirizzo, orari di check-in e check-out, canali collegati e il contatto del proprietario. - Prenotazioni: filtro per proprietà, stato (confermata, cancellata, in attesa, completata) e date; dettaglio con notti, importi, guadagno netto, tassa di soggiorno, la lingua che Airbnb dichiara per chi prenota e il riepilogo degli ospiti verificati. Per Airbnb e Booking.com, il dettaglio dei costi: pulizie, commissioni, tasse. - Ospiti di una prenotazione: scheda singola e per prenotazione, con documento e stato del check-in. È l’area del concierge. - Check-in e check-out: gli arrivi e le partenze di oggi, di una data o di un intervallo. - Pulizie: quelle di oggi o di una data, per addetta, per proprietà, per prenotazione; completate e in sospeso. - Riepilogo del giorno: arrivi, partenze, pulizie e i totali, in una chiamata sola. - Finanza: i conti di una proprietà in un periodo, mese per mese, e il riepilogo di tutte le proprietà, anche per città. - Utenti e addette alle pulizie: gli elenchi e il programma del giorno di ogni addetta. - Chat: la conversazione con l’ospite di una prenotazione, testi e immagini, con la data di ogni messaggio. ## Che cosa scrive Due operazioni, nessun’altra. La prima: un messaggio all’ospite sulla conversazione della sua prenotazione, testo oppure immagine, che l’ospite riceve nella chat di Airbnb. Vale per le prenotazioni Airbnb; per le altre l’API risponde che la messaggistica non è disponibile. A ogni invio puoi allegare una chiave di idempotenza: se la stessa chiave arriva due volte, per un timeout o una ripetizione del flusso, il messaggio parte una volta sola e la seconda chiamata riceve l’esito della prima. Se l’esito del primo invio è incerto, l’API lo dice con un codice suo e non rimanda: meglio un messaggio perso che lo stesso messaggio due volte nella chat dell’ospite. La seconda: una domanda all’assistente di supporto, che risponde dalla knowledge base. L’API non crea né modifica prenotazioni, non cambia prezzi, non programma pulizie: quello si fa nel gestionale, e le prenotazioni continuano ad arrivare dai canali e dal sito di prenotazione diretta. ## Chiave e permessi La chiave la crei tu, come amministratore, dalle impostazioni del gestionale: le dai un nome, la vedi una volta sola al momento della creazione e la conservi come una password. Dalle stesse impostazioni la rigeneri o la disattivi quando vuoi. Si invia in un header a ogni chiamata, X-API-Key oppure Authorization: Bearer, e fa due cose insieme: autentica la chiamata e sceglie l’account. Una chiave vede solo i dati del suo account, nessuna sessione e nessun cookie. La chiave eredita il ruolo di chi la crea. Una chiave da amministratore legge tutte le proprietà e le schede di dettaglio, con utente, proprietà, prenotazione e ospite in un oggetto solo; una chiave creata da un utente senza quel ruolo vede solo le proprietà con FIRM attivo. ## Sincronizzazione e formati Sincronizzazione incrementale: ogni elenco restituisce un syncTimestamp; alla chiamata successiva lo passi come updatedAfter e ricevi solo ciò che è cambiato. Gli elenchi arrivano interi, senza paginazione. Date nel formato anno-mese-giorno, lette nel fuso di Roma; orari ISO 8601; importi in euro con due decimali. Le risposte sono JSON con un campo success e, in caso di errore, un codice esplicito: parametro non valido, chiave mancante o non valida, proprietà non autorizzata per quella chiave, risorsa non trovata. Su un errore del server si riprova con attese crescenti; su un parametro non valido si corregge la chiamata e non si riprova uguale. Non c’è un limite globale di chiamate per chiave; le schede di dettaglio portano header informativi sul ritmo consigliato. ## Automazioni senza codice Zapier, Make e n8n chiamano l’API di Finikos come qualsiasi altra fonte REST: una richiesta HTTP con la chiave nell’header, e la risposta JSON da usare nei passi successivi del flusso. Si parte dal modulo HTTP generico di ciascuno strumento, con gli indirizzi che trovi nella documentazione. In n8n è il nodo HTTP Request, che la documentazione descrive come il modo per interrogare qualsiasi app o servizio con un’API REST, con la credenziale di tipo Header auth per la chiave (pagina di n8n, in inglese). In Zapier, Webhooks by Zapier, dai piani Professional in su, manda richieste a un indirizzo che gli dai, con gli header che servono (pagina di Zapier, in inglese). Con la sincronizzazione incrementale un flusso che gira ogni ora chiede solo le prenotazioni cambiate dall’ultima esecuzione; con l’invio dei messaggi lo stesso flusso può scrivere all’ospite, con la chiave di idempotenza per non scrivergli due volte. ## FIRM con un altro gestionale FIRM lavora attraverso questa API: legge proprietà, prenotazioni, ospiti e tassa di soggiorno, e risponde all’ospite sulla sua conversazione. Per questo risponde con i dati della prenotazione vera, non con un copione. Se usi un altro PMS, FIRM lavora lo stesso. Il piano FIRM Enterprise include l’integrazione su misura con il tuo gestionale, se prendi FIRM senza Finikos: il collegamento che legge le tue prenotazioni dal sistema che hai già lo costruiamo noi. FIRM Enterprise costa € 8,90 per proprietà al mese (€ 7,42 con pagamento annuale), proprietà illimitate, con 250 risposte AI al mese condivise su tutto l’account. ## Sicurezza e limiti - Scritture limitate. L’API manda messaggi agli ospiti e domande all’assistente di supporto; non crea né modifica prenotazioni, prezzi o pulizie. - Una chiave per account, con il ruolo di chi la crea. Si vede una volta sola, si conserva come una password, si rigenera o si disattiva dalle impostazioni. - Dati degli ospiti. Le schede portano documento e stato del check-in: le legge solo la chiave dell’account, per il concierge, e una chiave senza ruolo di amministratore solo per le proprietà con FIRM attivo. - Messaggi una volta sola. Con la chiave di idempotenza lo stesso invio non parte due volte, nemmeno se la tua chiamata va in timeout. - Nessun indirizzo pubblicato. Gli indirizzi dell’API non sono su questa pagina: arrivano con la documentazione, all’attivazione. - Nessuna paginazione: un elenco arriva intero. Con la sincronizzazione incrementale leggi solo le novità e tieni leggere le chiamate. Come lo fa Finikos ## Inclusa nel piano Enterprise, con un referente dedicato. L’API è inclusa in Finikos Enterprise, con il server MCP e il Custom GPT: € 13 per proprietà al mese, € 10,83 con pagamento annuale, proprietà illimitate, IVA esclusa. Con il piano arrivano anche il portale proprietari con il rendiconto mensile e un referente dedicato. In 15 minuti di demo vediamo cosa vuoi leggere, cosa vuoi mandare e con quale strumento. - API REST: legge il gestionale, scrive agli ospiti - Una chiave per account, creata dalle impostazioni - Sincronizzazione incrementale, senza paginazione - Server MCP e Custom GPT nello stesso piano Te lo mostriamo sulle tue proprietà, in 15 minuti. [Prenota una demo](https://crm.finikos.it/prenota/disco-telefono) Domande ## Le domande che arrivano più spesso. **L’API di Finikos è pubblica?** È documentata e disponibile a chi ha il piano Enterprise, non è aperta a chiunque: serve una chiave API, che l’amministratore dell’account crea dalle impostazioni, e gli indirizzi arrivano con la documentazione all’attivazione. **Può mandare messaggi agli ospiti?** Sì. Un messaggio, testo o immagine, sulla conversazione della prenotazione: l’ospite lo riceve nella chat di Airbnb. Con la chiave di idempotenza lo stesso invio non parte due volte. Per le prenotazioni di altri canali l’API risponde che la messaggistica non è disponibile. **Permette di creare o modificare prenotazioni?** No. L’API legge proprietà, prenotazioni, ospiti, check-in, pulizie, finanza e chat; scrive solo i messaggi agli ospiti e le domande all’assistente di supporto. Prenotazioni, prezzi e pulizie si gestiscono nel gestionale. **Come si ottiene la chiave API?** La crea l’amministratore dalle impostazioni del gestionale, con il piano Enterprise: si vede una volta sola, si invia in un header a ogni chiamata (X-API-Key oppure Authorization: Bearer), eredita il ruolo di chi la crea e si rigenera o si disattiva dalle stesse impostazioni. **Posso usarla con Zapier, Make o n8n?** Sì, come qualsiasi fonte REST: il modulo HTTP dello strumento fa la richiesta con la chiave nell’header e passa il JSON ai passi successivi. Con updatedAfter e syncTimestamp il flusso chiede solo ciò che è cambiato; con l’invio dei messaggi può anche scrivere all’ospite. Fonti ## Da dove vengono le informazioni. 1. [Prezzi di Finikos: i piani Enterprise di Finikos e di FIRM](https://finikos.it/prezzi) verificato il 19 ottobre 2026 2. [FIRM, il concierge AI di Finikos](https://finikos.it/firm) verificato il 19 ottobre 2026 3. [n8n Docs: il nodo HTTP Request, per interrogare qualsiasi API REST da un flusso (pagina di n8n, in inglese)](https://docs.n8n.io/integrations/builtin/core-nodes/n8n-nodes-base.httprequest/) verificato il 19 ottobre 2026 4. [Zapier Help Center: come iniziare con Webhooks by Zapier (pagina di Zapier, in inglese)](https://help.zapier.com/hc/en-us/articles/8496083355661-How-to-get-started-with-Webhooks-by-Zapier) verificato il 19 ottobre 2026 Altre pagine - [Il server MCP di Finikos: il gestionale in Claude e ChatGPT](https://finikos.it/mcp) - [Software gestione affitti brevi: la guida 2026](https://finikos.it/software-gestione-affitti-brevi) ## Vediamo insieme come gestire le tue proprietà. Una chiamata di 15 minuti: ci racconti come lavori, ti mostriamo Finikos sui tuoi casi. [Prenota una demo](https://crm.finikos.it/prenota/disco-telefono) --- Finikos S.r.l. · info@finikos.it · Prenota una demo: https://crm.finikos.it/prenota/disco-telefono